manutenzioni immobili professionisti
Il trattamento fiscale delle spese di manutenzione straordinaria inerenti agli immobili dei professionisti è cambiato nel corso del tempo in base alla data di acquisto dell’immobile. Facendo una rapida sintesi: se la spesa di manutenzione è di tipo ordinario (non incrementa il valore dell’immobile), dal 2024 è deducibile interamente per cassa, al pari delle altre spese professionali; se la spesa di manutenzione è straordinaria (per intendersi incrementa il valore del bene), la deducibilità della spesa varia a seconda dell’anno di acquisto dell’immobile, e cioè:
ʘse l’immobile è stato acquistato sino al 14/06/1990, oppure nel triennio 2007-2009, tale spesa è interamente deducibile, e si traduce in maggiori quote di ammortamento deducibili;
ʘse l’immobile è stato acquistato nel periodo tra il 15/06/1990 ed il 31/12/2006 , tale spesa risulta deducibile in 5 quote costanti, nel periodo di sostenimento della stessa e nei 4 seguenti;
ʘse l’immobile è acquisito a titolo diverso dalla proprietà a carattere oneroso (per intendersi è stato comprato in leasing, locazione, comodato, proprietà gratuita), tale spesa straordinaria si deduce nel limite del 5% dei beni ammortizzabili presenti in bilancio all’inizio del periodo di imposta, e per il resto nei 5 esercizi seguenti;
ʘse l’immobile è stato acquistato nel quadriennio 2010-2013, in assenza di chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate ed in riferimento alla prevalente dottrina, si ritiene che tale spesa si deduca nel limite del 5% dei beni ammortizzabili presenti in bilancio all’inizio del periodo di imposta, e per il resto nei 5 esercizi seguenti;
ʘse l’immobile è acquistato dal 2014 e fino al 2023, la disciplina fiscale delle spese di manutenzione incrementative segue quella degli ammortamenti dell’immobile: se tali ammortamenti sono ritenuti deducibili, anche le spese si deducono e si traducono in maggiori quote di ammortamento; se invece gli ammortamenti sono indeducibili, tali spese si deducono nel limite del 5% dei beni ammortizzabili presenti in bilancio all’inizio del periodo di imposta, e per il resto nei 5 esercizi seguenti.
Infine, per gli immobili acquistati nel 2024 gli ammortamenti dell’immobile sono sempre indeducibili, mentre le spese di manutenzione incrementative sono deducibili in sei quote annuali, di cui la prima nell’esercizio di sostenimento della spesa. Per intendersi, una spesa di 24000 € si deduce in quote annue di 4000 €, dal 2024 al 2029.
Articolo a cura dello Studio Emme Uno Srl pubblicato in data 31/07/2025
Fonte di ausilio: Seac S.p.a., Scheda Operativa Fisco aggiornata al 30/07/2025 dal titolo “Spese di ristrutturazione e manutenzione degli immobili dei professionisti”. – WWW.SEAC.IT
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